Mehr Tourismus, weniger Neubau: Warum Baden-Badens besondere Mischung den Immobilienmarkt stützen kann

Nach Rastatt, Gaggenau und Ettlingen richtet sich unser regionaler Schwerpunkt in dieser Woche wieder auf Baden-Baden. Dabei lohnt es sich, bewusst nicht noch einmal über dieselben Themen der vergangenen Wochen zu schreiben. Immobilienpreise, steigende Bauzinsen und zuletzt die Auswirkungen höherer Energiepreise haben wir bereits ausführlich betrachtet. Seitdem sind andere Entwicklungen stärker in den Vordergrund gerückt: Deutschlands Neubaukrise hält trotz steigender Genehmigungszahlen an, Baden-Württembergs Wirtschaft wächst erstmals nach drei schwierigen Jahren wieder – und Baden-Baden selbst entwickelt sich beim Tourismus deutlich besser als der Landesdurchschnitt.
Gerade diese Kombination ist für den örtlichen Immobilienmarkt interessant. Denn Baden-Baden lebt nicht allein von der klassischen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Stadt verbindet Wohnen, Tourismus, Gesundheitswirtschaft, Hotellerie, Kultur, internationale Nachfrage und einen außergewöhnlich großen Bestand historischer Immobilien. Deshalb können Entwicklungen, die andernorts nur am Rand mit Immobilien zu tun haben, hier unmittelbar auf Standortattraktivität, Kapitalanlagen und hochwertige Wohnimmobilien wirken.

Die wichtigste überregionale Immobilienentwicklung dieser Woche kommt vom Wohnungsbau.
Auf den ersten Blick sehen die Zahlen inzwischen besser aus. Nach Angaben des Statistisches Bundesamt wurden von Januar bis Juli 2026 bundesweit 148.800 Wohnungen genehmigt. Das waren 12,9 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum 2025. Besonders deutlich war die Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern: Hier stieg die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen um 15,1 Prozent auf 79.700. Auch bei Einfamilienhäusern gab es mit 27.900 genehmigten Einheiten ein Plus von 9,7 Prozent.
Das klingt zunächst nach einer Trendwende.
Aber eine Baugenehmigung ist noch keine Wohnung.
Genau dieser Unterschied war in den vergangenen Tagen eines der zentralen Themen auf der Immobilienmesse Expo Real in München. Ende 2025 waren bundesweit rund 761.000 bereits genehmigte Wohnungen noch nicht fertiggestellt. Gleichzeitig wurden 2025 nur etwa 206.600 Wohnungen tatsächlich fertig – rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2012.
Das ist für Eigentümer wichtiger, als es zunächst klingt.
Denn wenn dauerhaft weniger Wohnungen fertiggestellt werden als benötigt, entsteht nicht automatisch ein kurzfristiger Preissprung. Aber das Angebot bleibt knapp. Besonders in attraktiven und wirtschaftlich tragfähigen Regionen kann diese Knappheit langfristig den Wert guter Bestandsimmobilien stützen.
Für Baden-Baden ist dieser Effekt besonders interessant, weil Neubauflächen ohnehin begrenzt sind und sich neuer Wohnraum nicht beliebig schaffen lässt.

Der Wohnungsbau leidet derzeit nicht primär daran, dass niemand bauen möchte.
Die Wirtschaftlichkeit ist das größere Problem.
Mehr als vier von zehn Unternehmen im Wohnungsbau berichteten zuletzt weiterhin über fehlende Aufträge. Gleichzeitig sind Materialengpässe, die während der Pandemie viele Baustellen belasteten, heute wesentlich weniger relevant. RTE
Das Problem hat sich also verschoben.
Material ist grundsätzlich verfügbar – aber Bauen bleibt teuer.
Für den Immobilienmarkt hat das eine interessante Konsequenz: Bestandsimmobilien bekommen einen natürlichen wirtschaftlichen Konkurrenten weniger.
Wenn ein Neubau einschließlich Grundstück, Planung und Baukosten deutlich teurer wird, kann ein bestehendes Haus trotz notwendiger Modernisierungen wirtschaftlich wieder interessanter werden.
Das gilt allerdings nicht pauschal. Ein Gebäude mit gravierendem Sanierungsstau kann weiterhin teuer werden. Aber gerade solide Bestandsimmobilien mit guter Substanz könnten von der Neubaukrise mittel- und langfristig profitieren.

Eine zweite wichtige Entwicklung kommt direkt aus dem Südwesten.
Nach drei Jahren rückläufiger Wirtschaftsleistung zeigt Baden-Württemberg wieder Wachstum. Das Statistisches Landesamt Baden-Württemberg meldete für das erste Halbjahr 2026 ein preisbereinigtes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Deutschland insgesamt kam im gleichen Zeitraum auf 0,9 Prozent. Statistik BW
Das ist bemerkenswert, weil Baden-Württemberg 2023, 2024 und 2025 jeweils eine rückläufige Wirtschaftsleistung verzeichnet hatte.
Getragen wurde die Erholung vor allem von der Industrie. Die Dienstleistungsbereiche entwickelten sich moderat positiv. Ausgerechnet das Baugewerbe blieb dagegen rückläufig. Statistik BW
Für den Immobilienmarkt entsteht daraus erneut ein zweigeteiltes Bild.
Eine stabilere Wirtschaft unterstützt Einkommen und Kaufkraft. Gleichzeitig sorgt der schwache Wohnungsbau dafür, dass das Immobilienangebot nicht im gleichen Umfang wächst.
Genau diese Kombination kann für bestehende Wohnimmobilien grundsätzlich unterstützend wirken.
Man sollte daraus dennoch keinen neuen Immobilienboom ableiten. Auch am Arbeitsmarkt bestehen weiterhin Risiken. Bundesweit lag die Zahl der Erwerbstätigen im August 2026 um 0,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Destatis
Die wirtschaftliche Erholung ist also real – aber noch nicht überall angekommen.

Für unseren regionalen Markt ist jedoch eine andere Zahl besonders interessant.
Der Tourismus in Baden-Baden ist im ersten Halbjahr 2026 deutlich gewachsen. Nach Angaben der Baden-Baden Kur & Tourismus GmbH und Daten des Statistischen Landesamts wurden von Januar bis Juni 415.755 Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben mit mehr als zehn Betten in Baden-Baden und im Rebland gezählt.
Das entspricht einem Plus von 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Noch stärker stieg die Zahl der Gästeankünfte: 192.822 Ankünfte bedeuten ein Plus von 8,6 Prozent. Besonders bemerkenswert ist, dass die Übernachtungszahlen in jedem einzelnen Monat des ersten Halbjahres über dem jeweiligen Vorjahresmonat lagen. Baden-Baden Tourismus
Das unterscheidet Baden-Baden vom allgemeinen Landestrend.
Ein Grund liegt nach Einschätzung der örtlichen Tourismusgesellschaft in der Wiedereröffnung großer Luxushotels. Dadurch stehen im wichtigen hochpreisigen Segment wieder mehr Betten zur Verfügung. Baden-Baden Tourismus
Für eine klassische Eigentumswohnung bedeutet eine steigende Übernachtungszahl natürlich nicht automatisch einen höheren Verkaufspreis.
Aber für den Immobilienstandort als Ganzes ist diese Entwicklung durchaus relevant.

Die Stadt ist zugleich Wohnort, Kurstadt, internationaler Tourismusstandort, UNESCO-Welterbestadt und Standort hochwertiger Hotellerie und Gastronomie. Diese Funktionen greifen ineinander.
Ein wachsender Tourismus stärkt Hotels, Gastronomie, Einzelhandel und Dienstleistungen. Diese Unternehmen beschäftigen Menschen, benötigen Flächen und erzeugen wirtschaftliche Aktivität.
Gleichzeitig erhöht eine international sichtbare Stadt ihre Bekanntheit bei Menschen, die möglicherweise später selbst hier wohnen oder investieren möchten.
Gerade im hochwertigen Immobiliensegment kann dieser sogenannte Standort- oder Imageeffekt relevant sein.
Eine historische Villa in Baden-Baden wird schließlich nicht nur mit anderen Häusern in Mittelbaden verglichen. Sie konkurriert teilweise um Käufer, die auch andere hochwertige Wohnstandorte in Deutschland oder Europa betrachten.
Die internationale Wahrnehmung der Stadt gehört deshalb indirekt zur Immobilienbewertung.

Gerade in Baden-Baden ist außerdem ein Punkt wichtig, der in allgemeinen Marktberichten häufig untergeht.
Die Stadt besitzt einen außergewöhnlich großen Bestand historischer Gebäude und Villen aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert. Diese Bausubstanz lässt sich nicht beliebig reproduzieren.
Ein modernes Neubauprojekt kann zusätzliche Wohnfläche schaffen.
Es kann aber keine historische Villa mit altem Baumbestand, gewachsenen Grundstücken und klassischer Architektur neu entstehen lassen.
Deshalb funktionieren bei solchen Immobilien einfache Quadratmetervergleiche nur eingeschränkt.
Wenn Neubau gleichzeitig teuer bleibt und historischer Bestand naturgemäß begrenzt ist, kann die Seltenheit guter Altbauten stärker ins Gewicht fallen.
Allerdings nur dann, wenn die Substanz stimmt.
Eine hochwertige historische Immobilie mit gepflegtem Dach, funktionierender Haustechnik und dokumentierter Sanierung befindet sich in einer völlig anderen Marktposition als ein ähnlich großes Gebäude, bei dem Dach, Leitungen, Fenster und Heizung gleichzeitig erneuert werden müssen.
Gerade bei Villen entscheidet deshalb immer weniger allein die Wohnfläche.
Es geht um das Gesamtpaket aus Architektur, Grundstück, Lage, Zustand und zukünftigem Investitionsbedarf.

Die Weltwirtschaft ist derzeit von ungewöhnlich großen Unterschieden geprägt. Während einzelne europäische Länder kräftig wachsen, kämpft Deutschland weiterhin mit strukturellen Problemen. Spanien beispielsweise wächst derzeit deutlich stärker als der Durchschnitt des Euroraums, während Deutschland vor allem seine industrielle Wettbewerbsfähigkeit wieder stärken muss. Reuters
Für einen international geprägten Standort wie Baden-Baden ist das durchaus relevant.
Internationale Vermögen reagieren auf Zinsen, Währungen, geopolitische Risiken und wirtschaftliche Entwicklung. Hochwertige Immobilien werden deshalb teilweise nicht nur unter Renditegesichtspunkten betrachtet, sondern auch als langfristiger Sachwert und Wohnsitz.
Das bedeutet nicht, dass internationale Käufer den gesamten Baden-Badener Immobilienmarkt bestimmen. Der überwiegende Teil des normalen Wohnungsmarkts bleibt regional und national geprägt.
Im oberen Segment kann internationale Nachfrage jedoch einen größeren Einfluss haben als beispielsweise in Gaggenau oder Rastatt.
Auch deshalb sollte der Baden-Badener Immobilienmarkt nicht ausschließlich mit allgemeinen deutschen Durchschnittswerten erklärt werden.

Ganz ungetrübt ist die wirtschaftliche Lage nicht.
Am 6. Oktober veröffentlichte Destatis neue Zahlen zum Auftragseingang im deutschen Verarbeitenden Gewerbe. Dieser fiel im August saison- und kalenderbereinigt um 10,6 Prozent gegenüber Juli. Allerdings erklärt sich der starke Rückgang fast vollständig durch außergewöhnliche Schwankungen bei Großaufträgen im sonstigen Fahrzeugbau. Ohne Großaufträge lag das Minus lediglich bei 0,1 Prozent. Gegenüber August 2025 lagen die Auftragseingänge insgesamt sogar 2,7 Prozent höher. Destatis
Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum einzelne Schlagzeilen bei einer Immobilienmarktanalyse vorsichtig interpretiert werden sollten.
„Industrieaufträge brechen um zehn Prozent ein“ klingt dramatisch.
Die Detaildaten zeigen ein wesentlich differenzierteres Bild.
Für Eigentümer ist genau diese Unterscheidung wichtig. Immobilienentscheidungen sind langfristig. Sie sollten deshalb nicht von einzelnen Monatswerten abhängig gemacht werden.

Aus unserer Sicht entsteht derzeit eine interessante Ausgangslage.
Die Wirtschaft Baden-Württembergs wächst wieder. Baden-Badens Tourismus entwickelt sich überdurchschnittlich. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsneubau bundesweit weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück.
Das spricht grundsätzlich für einen stabilen Bestandsmarkt.
Aber auch hier gilt: Nicht jede Immobilie profitiert automatisch.
Der Markt differenziert zunehmend.
Eine gepflegte Eigentumswohnung in guter Lage kann anders reagieren als ein Appartement mit hohem Hausgeld und Sanierungsbedarf.
Ein modernisiertes Einfamilienhaus ist anders zu bewerten als ein Gebäude, bei dem Käufer zusätzlich erhebliche Investitionen einplanen müssen.
Und eine historische Villa folgt nochmals eigenen Regeln.
Deshalb halten wir wenig davon, aus bundesweiten Zahlen pauschal einen bestimmten prozentualen Wertanstieg für Baden-Badener Immobilien abzuleiten.
Die aktuelle Marktlage spricht eher dafür, dass Qualität und Knappheit wieder stärker bezahlt werden, während problematische Immobilien genauer geprüft und härter verhandelt werden.

Eigentümer fragen uns verständlicherweise immer wieder, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf ist oder ob man besser noch warten sollte.
Die aktuellen Entwicklungen zeigen, warum diese Frage kaum pauschal beantwortet werden kann.
Niemand weiß zuverlässig, wo Bauzinsen, Konjunktur und Immobilienpreise in zwölf oder 24 Monaten stehen.
Sehr wohl beeinflussbar sind dagegen andere Faktoren.
Sind alle Unterlagen vorhanden?
Ist die Wohnfläche nachvollziehbar?
Sind Umbauten genehmigt?
Ist der Energieausweis aktuell?
Sind Modernisierungen dokumentiert?
Ist der Angebotspreis realistisch?
Und ist klar, welche Zielgruppe für die Immobilie überhaupt infrage kommt?
Diese Punkte beeinflussen einen Verkauf wesentlich unmittelbarer als der Versuch, den perfekten Marktzeitpunkt zu erraten.

Die interessanteste Immobiliennachricht dieser Woche ist aus unserer Sicht nicht eine einzelne Preiszahl.
Es ist die zunehmende Diskrepanz zwischen Wohnraumbedarf und tatsächlich neu geschaffenem Wohnraum.
Deutschland genehmigt wieder mehr Wohnungen, aber die Fertigstellungen bleiben auf einem sehr niedrigen Niveau. Gleichzeitig erholt sich Baden-Württembergs Wirtschaft und Baden-Baden selbst meldet beim Tourismus ein deutliches Wachstum gegen den Landestrend. Destatis
Für einen knappen und attraktiven Standort kann diese Kombination langfristig relevant werden.
Gerade Baden-Baden besitzt zusätzlich etwas, das sich durch Neubau kaum vermehren lässt: historische Architektur, gewachsene Villenlagen, große Grundstücke und eine internationale Bekanntheit, die weit über die Größe der Stadt hinausgeht.
Das bedeutet nicht, dass Immobilienpreise automatisch steigen.
Es bedeutet aber, dass gute Bestandsimmobilien in einer Stadt mit begrenztem Angebot und stabiler Standortnachfrage eine besondere Position besitzen können.
Für Eigentümer ist deshalb weniger entscheidend, ob bundesweit 12,9 Prozent mehr Wohnungen genehmigt wurden.
Entscheidend ist die viel konkretere Frage:
Wie selten ist meine Immobilie – und wie gut passt sie zu dem, was Käufer in Baden-Baden derzeit tatsächlich suchen?
Genau dort beginnt eine seriöse Immobilienbewertung.